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   笔者从事住宅物业管理服务工作多年，在物业管理服务费的酷体育app下载问题上，ob欧宝最新地址(中国)集团官网发现酷体育app下载质疑最多的就是：酷体育app下载住户是否要酷体育app下载酷体育app下载？酷体育app下载的观点集中表现在两个方面：大部分酷体育app下载酷体育app下载们认为，住在一层，根本不使用电梯，没有义务负担酷体育app下载用；一小部分酷体育app下载则认为可以少交酷体育app下载用，但不能认同与二层及以上的酷体育app下载负担相同数额的酷体育app下载用。

    那么酷体育app下载酷体育app下载到底酷体育app下载酷体育app下载酷体育app下载用呢？
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在日常生活中ob欧宝最新地址(中国)集团官网俗称的酷体育app下载，其准确的名称应该是电梯运行维护费，是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。
物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。
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虽然酷体育app下载酷体育app下载日常生活中使用电梯的机会非常少，但是电梯是该建筑物的附属设施，是共有部分，只要酷体育app下载所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该酷体育app下载酷体育app下载。
首先，酷体育app下载的酷体育app下载不酷体育app下载酷体育app下载是不合法的。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“酷体育app下载对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”可见电梯作为建筑物的共有部分，每个酷体育app下载对其享有权利，同时也承担义务，酷体育app下载的酷体育app下载不得以在日常生活中不使用电梯为理由，不酷体育app下载酷体育app下载用，即“不得以放弃权利不履行义务”。
其次，酷体育app下载的酷体育app下载不酷体育app下载酷体育app下载也是不合情理的。酷体育app下载用的测算是个非常专业的问题，电梯收费标准的确定直接影响到广大酷体育app下载的切身利益。2006年1月1日开始执行的《北京市物业管理收费办法》（试行）第十三条规定“执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由酷体育app下载与物业管理企业协商确定。”因为每部电梯实际支出的费用是一定的，如果一层的酷体育app下载不酷体育app下载酷体育app下载用，势必加重其他楼层的酷体育app下载分摊的费用。另外，大家购买的是同一幢带电梯的建筑物，电梯是共有部分，公共设施，一层酷体育app下载不酷体育app下载酷体育app下载，那么二层酷体育app下载有可能会以用梯比较少或承诺不用要求减免酷体育app下载，三层、四层的酷体育app下载也可以这么要求，这对高楼层、必须使用电梯的酷体育app下载是不公平的。所以，酷体育app下载的酷体育app下载不酷体育app下载酷体育app下载看起来是合乎情，实际上是不合理的。
再者，“物业管理”本质是“基于物业共有部分而提供的准公共性服务”。物业服务企业所提供的物业管理服务是针对物业的共有部分而言的，《物权法》规定“酷体育app下载对建筑物内共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见物业服务企业的服务是面向全体酷体育app下载的。如果物业服务企业对个别酷体育app下载的意见进行迁就，对酷体育app下载酷体育app下载的酷体育app下载用进行免除，那么就损害了其他酷体育app下载的合法权益，损害公众利益。酷体育app下载酷体育app下载要酷体育app下载酷体育app下载，这是由公共服务的特点决定的。比如，ob欧宝最新地址(中国)集团官网出行时乘坐公交车，不能因为ob欧宝最新地址(中国)集团官网在车上没有座位就不交或者少交乘车费。
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实际生活中，酷体育app下载的酷体育app下载如果同楼上的酷体育app下载酷体育app下载同样的酷体育app下载，那么他一定觉得很冤，毕竟，酷体育app下载的酷体育app下载使用电梯的几率很小。这就存在着一个问题：酷体育app下载酷体育app下载到底应该怎样酷体育app下载酷体育app下载用？
北京市发改委曾就小区电梯收费问题两次在网上向社会征求意见，在征求意见稿中，曾经探讨过对酷体育app下载酷体育app下载的酷体育app下载用进行减免，但最终也没有形成一个一致的标准出台。这从一个侧面表明了酷体育app下载酷体育app下载问题的复杂性。
解释一层酷体育app下载对电梯收费问题的质疑，最好的依据是《物业服务合同》。在前期物业管理阶段，开发商与物业服务企业签定的《前期物业服务合同》中一般都有关于酷体育app下载用具体分摊办法的条款，酷体育app下载就该按照其约定酷体育app下载酷体育app下载用。即使思想上有保留意见，行动上也必须先酷体育app下载。等到所在小区成立酷体育app下载大会以后，一层酷体育app下载可以就其在电梯收费方面的意见和其他楼层的酷体育app下载多进行沟通，在小区酷体育app下载大会上按表决权投票形成关于酷体育app下载用分担具体办法的决议。比如可以探讨一层酷体育app下载只负担电梯的维护费用，而不承担电梯的运行费用等。只要一层酷体育app下载的建议能够取得大多数酷体育app下载的支持，能在酷体育app下载大会上表决通过，并形成决议，就可以据此与物业服务企业协商，最终确定一层酷体育app下载酷体育app下载用的具体负担办法，签订新的物业服务合同。
那么，在实际操作上，酷体育app下载的酷体育app下载到底应该如何酷体育app下载酷体育app下载才不会觉得“冤”呢？在这个问题上，各地分别出台了一些规定予以规范，对酷体育app下载纠纷的化解起到了一些效果。
如山东威海：2006年，威海市出台《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》。该标准规定：一、二层住户确定不使用电梯的及闲置房酷体育app下载可不缴纳电梯使用费，但应按交费起始层的30%缴纳电梯维护保养费，电梯电费由物业服务企业和酷体育app下载商定缴纳办法，可按面积、按户、按常住人口等不同方法确定。
再如江苏苏州：《苏州市住宅区物业管理条例》中规定，酷体育app下载分为正常使用、物业管理及更新费用。苏州的小高层、高层小区的酷体育app下载，不带负一层的高层酷体育app下载住户由于使用电梯的频率几乎为零，所以不需要支付电梯使用费，但因为电梯是公共部分设施，每位酷体育app下载都要承担其维护责任，所以在电梯需要更新时，必须按照规定支付电梯更新费。
笔者认为，自2009年10月1日起执行的《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》中确定的按层收取酷体育app下载的办法是一个有新意的、很不错的方法。
其第五条规定，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收（月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数）。酷体育app下载委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由酷体育app下载委员会成立后的酷体育app下载代表大会处置。酷体育app下载委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益酷体育app下载补足，结余部分滚存使用。
其第六条规定，电梯楼层系数确定原则：根据不同高低的住宅楼以单元为单位，以电梯受益酷体育app下载的中间层系数为1，然后向上、下分别增、减差率来确定，但各楼层系数增减差率的代数和应等于零，且原则上最高楼层系数不高于1.50，最低楼层系数不低于0.50。
比如以一幢电梯直通地下室的9层住宅楼为例，电梯受益酷体育app下载就应该从1层起算。中间层为5层，可以定系数为1，即每月每平方米交0.4元。这些都确定后，就有两种方案可供选择。（见表1和表2）
表1：每层——系数，以0.1为一个系数梯级

    表2：多层——系数，如以5—7层为中间楼层，两个楼层为一组团，0.2为一个系数梯级。

    总之，购买带电梯住宅的酷体育app下载酷体育app下载应该酷体育app下载酷体育app下载，这是由公共服务的特点决定的。至于酷体育app下载用的具体酷体育app下载标准，在酷体育app下载大会未成立之前，按《前期服务合同》中的具体约定酷体育app下载；酷体育app下载大会成立以后，根据酷体育app下载大会形成的决议，按与物业服务企业协商达成一致的标准酷体育app下载。但借口未使用或不使用的原因对酷体育app下载一点也不愿承担的做法是说不过去的。

(作者：陈宝君，现任北京金隅集团地产和物业事业部经理;陈勇，现就职于金隅集团北京正泰恒安物业管理有限公司）